전세대출상환 임대인이냐 임차인이냐?
전세계약이 만료됐는데, 임차인이 전세자금 대출을 받았다면, 임대인은 전세금을 누구에게 돌려줘야 할까? 은행? 아니면 임차인?
결론부터 말하면, 임대인이 전세보증금을 직접 은행에 상환하면 된다.
전세금을 뭘 믿고 대출을 해줄까? 채권이다. 은행에서는 전세보증금 반환 채권을 담보로 잡고 대출을 해준다.
은행에서는 전세자금 대출을 두 가지 방법으로 채권보전 조치한다. (돈 떼일 위험을 방지한다)
첫째, 보증서 발급이다. 은행에서는 보증기관에서 보증서를 발급받아 안전 조치를 취한다.
만약 대출한 금액을 회수를 못하는 경우가 생기면 보증기관에서 보증해준 만큼(90%) 은행에 대출금을 대신 지급해 준다. 은행은 보증기관에 임차인의 신용도에 따라 차별화된 보증료를 납부한다. 채무자의 신용도가 낮을 수록 더 많은 보증료를 내야 한다.
둘째, 전세보증금 반환채권에 질권을 잡거나, 은행과 보증기관 사이 채권양도계약을 한다. 질권과 채권양도계약의 차이점은 담보를 어디서 갖고 있느냐 차이이다.
질권은 보증기관이 은행의 전세보증금 반환채권에 우선 변제받을 권리(질권)를 설정하는 거고, 채권양도계약은 은행의 전세보증금 반환채권을 보증기관에서 그대로 가져가서 보증기관의 담보로 갖고 있는 거다.
전세자금 대출이 만기 되어도 상환하지 못했을 경우, 보증기관이 일단 은행에 대신 갚아준다.
보증기관은 세 곳이다. 주택금융공사(HF), 주택도시 보증공사(HUG), 서울보증보험(SIG)이다. 모든 은행은 세 보증기관을 통해 전세자금 대출을 진행한다. 은행 별로, 대출 종류에 따라 보증기관이 다르다.
① 임대인과 임차인 임대차 계약
② 임차인이 은행에 대출신청
③ 은행은 보증기관을 통해 임차인의 신용도, 소득 등을 통해 보증서 발급
④ 은행에서 보증서 담보로 대출을 실행한다.
- 보증서 종류에 따라 임대인의 동의 절차가 다르다.
- 전화로 녹취하는 경우도 있고, 임대인에게 직접 사인을 받아가는 경우도 있다.
- 채권양도 통지서 내용을 잘 봐야 한다.
보증서 발급기관이 어디인지에 따라 임대인이 상환해야 하는 경우, 임차인이 상환해도 되는 경우로 나뉜다.
1. 임대인이 전세자금을 은행에 반환해야 하는 경우
① 주택도시 보증 공사(HUG)나, 서울보증보험(SIG)의 보증서를 발급받았을 경우 꼭 임대인이 은행에 반환해야 한다.
② 임대인이 은행으로 입금하면, 질권설정(채권양도)된 대출을 상환 후 남은 금액은 은행에서 임차인 계좌로 보내준다.
(속편 하다)
| 채권양도계약서(승낙용) 예시 주택도시보증공사와 임차인(김삼순)과 임대인(오소리)는 다음과 같이 채권양도 계약을 체결한다. 제 1조 (양도할 채권)임차인은 임대인에 대하여 가지는 아래의 전세보증금반환채권 중 임차인이 가입한 전세보증금반환보증의 보증금액에 해당하는 전세보증금을 공사에 양도한다. 제 2조 (양도할 승낙) 임대인은 임차인에 대한 전세보증금 반환을 보증하기 위하여 전세보증금반환보증에 가입함을 동의한다. 제 3조(양도할 채권의 변제방법) 임대인은 전세계약 종료 등으로 임차인에게 전세보증금을 반환하여야 하는 사유가 발생한 경우에는 즉시 전세보증금을 반환한다. 2021년 11월 1일 상호 : 주택도시보증공사 지사장 김도시 (인) 주소 : 서울특별시 영등포구 여의도동 **** "임차인" 주민번호 : 640808-2**** 성 명 : 김삼순 "임대인" 주민번호 : 730801-2***** 성 명 :오소리 서명 |
2. 임대인이 전세자금을 은행에 반환하거나 임차인이 반환해도 되는 경우
① 주택금융공사(HF)의 보증서를 발급받았을 경우는 채권보전 방법에 따라 다르다. 임대인이 은행에 반환해야 하는 경우도 있고, 임차인이 반환해도 되는 경우도 있다.
- 임차인이 전세 대출을 받은 은행의 해당 영업점에 확인해봐야 한다.
- 단, 임차인이 대출받은 영업점이 어딘지는 안 알려주므로, 임차인에게 직접 물어봐서 알려달라고 하면 된다.
- 은행에 임대인이 직접 전화하면, 임차인의 정보 확인 후 상환금액, 상환방법을 이야기해준다.
② 임대인이 은행으로 입금하면, 질권설정(채권양도)된 대출을 상환 후 남은 금액은 은행에서 임차인 계좌로 보내준다.
(속편 하다)
결론 하나, 임차인이 전세자금 대출을 받았을 때, 임대인이 직접 은행에 상환하는 것이 속 편 하다.
둘, 임대인이 바뀌었을 경우, 해당 은행에 꼭 알려줘야 한다! 새 임대인에게 다시 질권통지서를 보내야 하기 때문이다!
셋, 전세 만기 한달 전 쯤 해당 은행에 미리 문의해 보자!
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