근저당권 말소방법은?
근저당권은 금융기관에서 부동산 담보대출을 받을 때 설정하는데요, 설정비는 금융기관이 부담합니다. 채권매입비는 고객이 부담합니다.
대출을 다 갚는다고 해서 근저당권이 자동으로 말소되는 것은 아닌데요, 오늘은 근저당권 말소 방법, 근저당권 말소 서류에 대해서 알아보겠습니다.
목차
1. 근저당권이란?
2. 등기사항전부증명서를 보면 대출한 은행을 알 수 있다고?
3. 대출이 없어도 근저당권이 남아있는 이유는?
4. 채권최고액이란?
5. 저당권과 근저당권의 차이점은?
6. 근저당권 말소 방법은?
은행 VS 셀프말소
1. 근저당권이란?
근저당권은 채무자가 부동산 담보대출을 받을 때 상환하지 않을 경우 채권자가 담보물을 처분해서 채권을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.
근저당권 설정 시 부동산 소유권자(채무자 또는 담보제공자)의 등기필증, 매매계약서, 분양계약서, 인감증명서, 인감도장, 근저당 설정계약서, 신분증, 주민등록 초본, 주민등록 등본 등을 준비해서 법무법인이 대행해서 설정하게 됩니다.
은행에서 대출서류를 쓸 때 근저당설정계약서를 함께 쓰게 되는데요. 이때 채권최고액을 정하게 됩니다. 대출금액이 1억 원이라면 보통 대출금액의 120%인 1억 2천만 원의 채권최고액으로 근저당권을 설정하게 됩니다.
2. 등기사항전부증명서를 보는 방법?
집을 살 때나 전세를 구할 때, 해당 주택의 등기사항 전부증명서를 발급받아 확인해 보는 것이 좋은데요, 채권최고액이 표시되어 있다면 이 집에 대출이 어느 정도인지 확인해 볼 수 있겠죠. 대출이 많은 집이라면, 전세금을 떼일 수도 있으므로 집주인에게 대출금을 상환하고 채권최고액 금액을 줄여달라고 하는 것이 좋겠습니다.
| [ 을 구 ] (소유권 이외의 권리에 관한 사항) | ||||
| 순위번호 | 등기목적 | 접수 | 등기원인 | 권리자 및 기타사항 |
| 1 | 근저당권설정 | 2010년11월9일 제14444호 |
2010년 11월 9일 설정계약 |
채권최고액 금 120,000,000 채무자 오소리 서울특별시 강남구 신사동 *****1102동 102호 근저당권자 주식회사신한은행 110111 0012809 서울특별시 중구 태평로2가 120 (서초동지점) |
위에 부동산 등기사항전부증명서를 해석해 볼게요. 을구는 꼭 확인해 봐야 합니다.
2010년도 11월 9일에 신한은행 서초동 지점에서 1억 원 대출을 받았다고 볼 수 있겠습니다. 순위 번호가 1인데요. 만약, 본 아파트가 경매에 들어간다면 1순위로 신한은행이 변제받을 수 있겠네요. 채권최고액이 1억 2천만 원으로 나와있지만, 실제 대출을 다 상환했을 가능성도 있습니다. 대출을 다 갚고, 근저당 말소를 안 해놓는 경우도 있거든요. 해당 내용이 없어졌다면 빨간줄로 표시가 되게 됩니다.
3. 근저당권 말소 안하는 이유?
대출을 다 갚았는데도 근저당말소를 안 해놓는 사유는 보통 아래와 같습니다.
첫 번째, 귀찮아서 몇 년간 잊고 있다가 부동산 매매할 때 발견하고 그때 근저당권말소하는 경우
두 번째, 다음에 해당 부동산으로 대출을 다시 받기 위해서(근저당권 재사용)
세 번째, 공동명의 이거나, 이해관계에 의해 해당 물건을 담보로 누군가 대출을 받을 까 봐 방지 차원에서
네 번째, 대출을 다 갚으면 근저당권 자동 말소되는 줄 알고 있어서
4. 채권최고액은 왜 120%를 설정하나요?
만약 대출이 연체된다면, 원금 외에도 연체이자, 경매에 넘어간다면 경매비용, 담보 처분비용, 기타 부대 비용 등 추가 금액이 필요할 수 있습니다. 해당 비용이 미래에 얼마나 발생할지 모르므로, 금액을 정해놓지 않고 일정 한도 내에서 변제받을 수 있게 설정해 놓는 것입니다.
대출 물건별로 담보 안정성에 따라 또는 금융기관에 따라 대출금액의 110% 또는 120% 또는 130%의 채권최고액을 설정해 놓습니다. 대출을 일부 상환했다면 근저당권 금액을 줄이는 것도 가능합니다. 근저당권 말소나 일부 해지비용을 낸다면 말이죠!
5. 저당권과 근저당권의 차이점은?
저당권은 이미 정해진 확정된 금액을 담보로 하는데요, 근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 계속적으로 증감 변동하는 비용까지 담보로 합니다. 즉 대출금액이 1억원이라면, 저당권이라면 1억 원을 설정해 놓겠지만, 근저당권은 1억 2천만 원을 설정해 놓습니다. 해당 대출이 부실이 난 경우 연체이자와 기타 비용이 얼마나 발생할지 확정 지을 수 없으니, 위의 설명대로 금융기관에서는 근저당권을 설정하는 것입니다.
6. 근저당권 말소 방법은?
1. 해당은행에 연락한다. <대출받은 은행에서 처리하는 방법>
대출받은 은행이 기억나지 않는다면, 등기사항 전부증명서를 떼서 [을 구]를 보면 알 수 있습니다.
" 대출을 다 갚았습니다. 근저당권을 말소하고 싶습니다. 근저당권 말소비용은 얼마인가요?"
" 말소 비용은 5만원 입니다. 계좌로 입금해주시면 됩니다 "
해당 은행에서는 업무 협약된 법무사에 근저당 말소 건을 의뢰합니다. 은행에서 수수료를 받는 것이 아닙니다.
고객에게 받아서 법무사에게 그대로 다시 보냅니다.
보통 건당 5만원에서 10만 원 사이입니다. 법무사에게 말소비용과 수수료(출장비+기름값 등)를 주는 것입니다.
법무사가 근저당권 말소 후 접수증을 요청하신 핸드폰이나 팩스로 보내줍니다.
미리 말소 접수증을 어느 곳으로 보내달라고 요청하시는 것이 좋습니다.
2. 직접 처리한다. <근저당권 셀프말소>
1. 해당 은행에 방문하여 서류를 받아가야 합니다.
근저당권 셀프 말소 시, 대출금 전액 상환 후, 은행에 미리 전화해서 언제 방문하고 싶다고 약속을 잡아 놓아야 합니다.
해지 증서와 위임장을 직접 쓰기 힘들다면 은행에 부탁해 봅니다.
* 해당 은행에서 챙겨야 할 서류
| ① 해지증서 (은행에서 직인 찍어서 줍니다) ② 위임장(은행에서 직인 찍어서 줍니다) ③ 등기필증 |
* 등기부등본이 건물 토지 따로 되어 있다면 해지증서도 각각 작성해야 합니다. (등기사항 전부증명서 표제부 내용 그대로)
* 설정된 필지가 여러 건이라면 각각 작성해야 합니다.
* 아파트와 같은 집합건물은 1장만 써도 됩니다.
* 등기된 내용과 해지 증서와 위임장 내용이 같은지 한번 더 확인합니다.
* 보금자리론이나 디딤돌 대출은 주택금융공사 홈페이지에서 말소 신청 가능합니다. 비용은 3만 원입니다.
2. 관할 시청 군청 구청 세정과 가서 등록면허세 수납(7,200원)하고, 등록 면허세 영수필 확인서를 꼭 챙깁니다.
서울은 이택스, 다른 지역은 위택스 홈페이지나 어플로 가능합니다.
3. 해당 부동산 관할 등기소에 직접 방문해서 등기신청 수수료(3,000)를 납부합니다. 영수증을 꼭 챙깁니다.
인터넷등기소에서도 가능하나 어차피 근저당권 말소할 때, 등기소 직접 가야 되니 같이 처리하시면 됩니다.
즉, 근저당권 직접 말소 시에는 등록면허세, 등기신청 수수료(대법원 수입증지)를 합한 금액 10,200원만 부담하면 됩니다.
4. 등기소에서 근저당권 말소등기 신청서를 작성하고 준비한 서류와 영수증을 내고, 말소 신청하면 됩니다.
모르면 직원분이 친절하게 설명해 줍니다.
| 필요 서류 : 신분증, 등기필증, 위임장, 해지증서, 등록면허세 납부서, 등기신청수수료 납부서 |
말소는 영업일 기준 2~3일 정도 소요됩니다.
자세한 내용은 대출받은 은행과 상담해 보는 것이 좋습니다. 근저당권말소비용은 은행에서 비싸게 받고 있지는 않습니다만, 비용을 아끼고 싶으시다면 해당 은행에서 받아야 할 서류를 챙기고, 직접 등기소에 가서 처리하면 됩니다. 시간을 아끼느냐, 돈을 아끼느냐 그것이 문제로다.
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