등기부등본 열람, 등기부등본 보는 법은?

몇 년 전, 층간소음으로 너무 고생했을 때, 윗집의 등기부 등본을 떼 본적이 있다. 집주인이면 절대 나갈 일이 없을 텐데 세입자이기를 기도하고 기도했다. 다행히 몇 달 후 다른 곳으로 이사 가더라.

등기부 등본에는 그 부동산에 대한 모든 정보가 나온다. 사람의 주민등록번호처럼 고유번호도 있다. 집을 구입하거나, 전˙월세 계약을 할 때, 반드시 등기부 등본을 떼서 확인해야 한다.

등기부 등본을 보는 방법을 간단하게 알아보겠다. 등기사항전부증명서라고 한다.(이름이 바뀌었는데 등기부등본이라고 아직도 많이 사용하고 있다)

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대법원 인터넷 등기소에 로그인해서 집 주소를 넣으면 등기부등본을 누구나 발급할 수 있다. (한 통당 수수료 700원만 내면 된다)

대법원 인터넷등기소

대법원 인터넷등기소에 로그인하고, 열람하기에 가서 집 주소만 잘 넣으면 된다. 아파트면 집합 건물에 주소를 넣으면 된다.

부동산 등기부 등본에는 그 집의 역사가 나온다고도 볼 수 있다. 부동산 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 로 구성되어 있다.

소유권 변동이 자주 발생하거나, 증여 되었고, 지분 분할도 했었고, 가압류도 되었고, 대출을 받았다가 근저당 말소했다가 다시 받고 등등.. 권리 관계가 복잡했던 집들은 등기부 등본을 떼면 백장도 넘게 나온다. (거의 책 한 권)

표제부에는 건물에 대한 사항이 나온다. 소재지, 건물 구조, 지목, 면적 등이 나온다.

【표 제 부】 (1동의 건물의 표시)
표시번호	접 수	소재지번,건물명칭 및 번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2014년9월24일	경기도 성남시 중원구 *****	철근콘크리트벽식구조평스라브지붕 1층110.98㎡' 2층110.98㎡ 3층110.98㎡ 4층110.98㎡ 5층110.98㎡
(대지권의 목적인 토지의 표시)
표시번호	소 재 지 번	지 목	면 적	등기원인 및 기타사항
1	경기도 성남시 중원구 *****	대	123.6㎡	2015년 4월 28일 등기

【표 제 부】 1동의 건물의 표시

건물 다음 토지가 표시된다. 경기도 성남시 중원구에 있는 1층, 2층, 3층, 4층, 5층 면적이 각각 110.98㎡인 다세대 주택이라는 뜻이다.

다세대와 다가구가 항상 헷갈리는데 큰 차이점은 다세대는 각 집마다 주인이 따로 있고, 다가구는 주인이 한 명이다.
(맨날 헷갈려서, 나는 다세대 주인이 세명.. 다가구는 응.. 가(개) 한 명이라고 외웠다.)

(대지권의 목적인 토지의 표시)

이 집은 경기도 성남시 중원구에 있는 땅 123.6㎡에 있다는 뜻이다.

이렇게 전체적인 집의 정보에 대해서 나오고 그 다음 해당 호수에 대한 정보가 나온다.

【표 제 부】 (전유부분의 건물의 표시)
표시번호	접 수	건 물 번 호	건 물 내 역	등기원인 및 기타사항
1	2015년 9월 23일	제 5층 502호	철근콘크리트구조 48.94㎡
(대지권의 표시)
표시번호	대지권종류		대지권비율	등기원인 및 기타사항
1	소유권대지권		123.6분의 12.36	2016년 6월 27일 대지권 2016년 6월 28일 등기

【표 제 부】 전유부분의 건물의 표시

건물번호를 보니, 5층 502호이고, 전용면적이 48.94㎡라는 뜻이다. 전용면적은 계단, 엘리베이터 같은 공용면적을 뺀 나머지 바닥면적이다. 방, 거실, 주방, 화장실 등을 포함하는 내부 면적이다.

1㎡는 0.3025평이다. 즉 48.94㎡는 48.94×0.3025 =14.92평이다.

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♥ 공급면적은 전용면적에 현관 밖 계단이나 복도, 엘리베이터 등 다른 사람과 함께 쓰는 공용면적을 합친 것이다. 24평 33평 등 아파트 평수를 말할 때 사용한다.

(대지권의 표시)

집합건물이 속한 대지 중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시이다.

대지권 비율은 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 표시한다.대지권이 123.6㎡인데 지분이 12.36이니, 이 집의 몫의 땅은 건물이 차지한 37평의 12.36%인 4.6평이라는 말이다.

【갑 구】(소유권에 관한 사항)
순위번호	등 기 목 적	접 수	등 기 원 인	권리자 및 기타사항
5	소유권이전	2016년10월8일 제62511호	2016년10월24일매매	소유자 오소리 850601-2****** 서울특별시 노원구 중계동 ***
6	가압류	2019년 1월 31일 제 2445호	2019년 1월 31일 서울중앙지방법원의 가압류 결정	청구금액 금 25,000,000 원 채권자 국민은행 여신관리부

【갑 구】(소유권에 관한 사항)

갑구는 소유권에 관한 사항이 나온다. 소유권, 압류, 경매, 가압류, 가처분, 예고등기 등이 나온다.

2016년 10월 8일 오소리가 부동산을 매수하고 이전등기를 하였고, 2019년 1월 31일에 파산신청이나 개인회생이나 어떠한 사유로 인해 국민은행에서 채권보존을 위해 가압류를 해놓은 상태이다. 갑구에 이런 내용이 있다면 분쟁의 소지가 있을 수 있고, 만약 경매에 들어가면 일반 채권자와 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐이지, 내 보증금 전부를 보장받을 수는 없다.

【을 구】 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
순위번호	등 기 목 적	접 수	등 기 원 인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	2016년 11월 6일 제 62512호	2016년 11월 8일 설정계약	채권최고액 360,000,000원 채무자 오소리 근저당권자 주식회사 우리은행 110022-

【을 구】 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

을구는 소유권 이외의 권리 관계에 대해 나온다. 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권 지상권 등을 표시한다. 근저당이 있다가 해지되면 빨간 줄로 그어져서 나온다.

채권최고액 360,000,000 채무자 오소리

은행 대출은 을구에 표시된다. 집주인이 집을 담보로 대출을 받았을 때, 근저당을 설정하면 다른 사람들보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리이다. 채권최고액은 보통 대출금액의 120%를 설정해 놓으므로 채권최고액이 3억 6천만 원이라면, 대출금액은 3억 원 이라고 보면 된다. 은행 대출이 나간 후 가압류가 걸린 것이다.
은행은 일반적으로 권리 침해가 없는 깨끗한 물건만 대출을 취급한다.

- 집의 시세 대비 대출금액이 높으면 보증금을 떼일 위험이 있다. 집의 시세는 KB시세를 확인해 보면 된다.

- 부동산 경매 시 주변 비슷한 물건지의 낙찰률을 따져보는 것이 안전하다. 감정가 대비 낙찰가 비율인데, 아파트는 연립, 빌라 다세대에 비해 상대적으로 높은 편이다. 상가는 위치에 따라 낙찰률 차이가 많이 난다. (상가 투자는 신중해야 한다)

부동산 등기부등본 보는 법! 내용을 정리해보자.

첫째, 표제부는 건물에 대한 사항, 갑구는 소유권에 대한 사항이 을구에는 은행 대출 나온다.둘째, 부동산등기부등본이 깨끗한 집을 거래하는 것이 좋다.

셋째, 최소 채권최고액 + 내 전세금 < 낙찰 예상금액 이 되어야 안전하다.

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