DSR 계산, dsr 40%의미는?

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1. DSR은?

DSR 뜻을 알아보겠습니다. 대출 규제를 할 때, LTV를 낮추고 DSR을 낮추면 대출이 힘든데요.

DSR(Debt Service Ratio : 총.부.채.원.리.금.상.환.비.율)
dsr은 채무자의 소득에 따라 대출 상환이 가능한지 판단하는 상환능력 심사입니다.

DSR은 모든 가계 대출을 받을 때, 연 소득 범위 내에서, 상환능력이 가능한 범위 내에서만 대출을 해준다는 뜻입니다.
새로 신청하는신규 대출과 기존에 가지고 있는 모든 대출들을 합해서 계산합니다.

즉, 담보가 100억 원 짜리라도 채무자의 소득이 없으면 가계 대출이 안됩니다.

 

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2. DSR 계산방법?

DSR(총부채 원리금 상환비율)은 이렇게 계산합니다.

모든 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ (연소득 × 100)

"모든 금융회사의 연간 원리금 상환액"은 대출을 신청할 때,
대출 금리와 기간에 따라 연간 대출 원금과 이자 상환액을 계산한다는 뜻입니다.
소득이 낮거나, 신용대출과 같은 만기가 짧게 적용되는 대출이 많다면 대출 한도가 낮아집니다.

DSR 기준은 계속 바뀌어 왔습니다. 현재 기준으로만 설명드리겠습니다.
2022년 7월 1일부터 총대출이 1억 원이 초과한다면, 차주 단위 DSR적용 대상입니다.

DSR이 40%가 넘으면 대출이 안됩니다.

 

3. DSR 산정방식은?

주택담보대출/잔금대출 등은 모두 원금 분할 상환을 하므로, 실제 대출 기간에 따라 이자의 실제 부담액을 계산합니다만,
주택담보대출이 아닌 다른 대출은 실제 상환 방식과 상관없이 만기가 정해져 있습니다.
예를 들어, 토지 담보대출(비주택 담보대출)을 30년 원리금 균등 상환방식으로 받고 있다고 해도 만기를 8년으로 계산합니다.

분류	종류	원금	이자	상환형태
주택 담보 대출 이외 기타 대출	전세자금대출 예적금담보대출 보험계약대출	불포함	실제부담액	상환형태 상관없이 정해진 기간으로 나눔
	전세보증금 담보대출	대출총액 ÷ 4년
	비주택 담보대출	대출총액 ÷ 8년
	신용대출	대출총액 ÷ 5년
	유가증권담보대출	대출총액 ÷ 8년
	장기카드대출	대출총액 ÷ 약정만기 (최장 3년)
	기타대출	향후 1년간 실제 상환액

* 비주택담보대출은 주택 외의 모든 부동산 담보대출, 지급보증서 담보대출, 기타 담보대출을 말합니다.
* 기타대출은 자동차 할부, 리스, 단기카드대출, 학자금 대출, 대부업 대출 등을 말합니다.

신용대출은 만기가 5년으로 만기가 짧게 적용되는데요, 예를 들어 신용대출 5,000만 원이 있다면, 1년에 1,000만 원씩 부채로 잡힙니다. 카드론은 만기가 3년으로 적용되므로 카드론 3,000만 원이 있다면 1년에 1,000만 원씩 부채로 잡힙니다. 대출을 최대한 많이 받으려면 자동차 할부대출, 카드론, 현금서비스 등 만기가 짧게 잡히는 대출을 우선 상환하는 것이 유리합니다.

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만기를 길게 해서 대출을 받는 것이 DSR에 유리하므로 주택담보대출을 받는다면 30년이나 40년 등 만기를 최대한 길게 하고, 돈이 생길 때마다 중도상환을 하시면 됩니다. 중도상환 수수료는 3년이 지나면 면제됩니다.

 

4. DSR 적용 제외 대출

DSR 적용 제외대출은 다음과 같습니다.
다음과 같은 대출을 받을 때, DSR산정을 하지 않는다는 의미입니다.

① 분양주택, 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출, 재건축 재개발 주택에 대한 이주비 대출 등
② 전세자금 대출 ( 전세보증금담보대출은 DSR 적용합니다)
③ 주택연금대출(역모기지론)
④ 3백만원 이하 소액신용대출
⑤ 3백만원 이하 소액 예적금 담보대출, 유가증권 담보대출
⑥ 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 취급하여 취급하는 대출
(보금자리론, 내 집 마련 디딤돌 대출 등)
⑦ 자연 재해 지역에 대한 지원 등 정부 정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
⑧ 상속 또는 채권보전을 위한 경매참가 등을 통해 불가피한 대출 채무인수
⑨ 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 햇살론, 사잇돌, 징검다리론 등)

단, 신규 대출을 받을 때 다음과 같은 대출이 포함되지 않는 다는 뜻은 아닙니다.
신규 대출을 받을 때에는 DSR 적용 제외대출 이라도, 기타 부채 연 원리금 산정에는 포함이 된다는 뜻입니다.

예를 들어, 분양 주택 중도금 대출을 받을 때에는, DSR을 보지 않아서 5억이라는 대출이 충분히 가능했습니다.
하지만 추가로 신용대출 1천 만원을 신청했다면, 대출이 불가능할 수 있습니다.
" 아파트 분양받을 때, 소득 없어도 5억이나 대출해 줬는데 왜 1천만 원이 대출이 안 나와?"
" 총 가계 대출 2억 초과로 차주 단위 DSR적용대상이 되거든요. DSR 40%에 들어와야 대출이 가능합니다."

5. DSR 소득 산정 방법

최근 2년 소득 자료로 연소득 심사를 합니다.
2022년 10월 대출을 신청한다면, 2020년 2021년 2년 치 소득으로 연소득 심사를 합니다.
직장인이면 재직증명서 + 근로소득원천징수 영수증 (2020,2021)
사업자이면 소득금액 증명원 (2020,2021)

증빙소득 확인이 어렵다면, 건강보험료나, 신용카드 사용내역 1년 치로 심사가 가능합니다.
단 아래와 같은 4가지인 경우만 신고소득, 인정소득 사용이 가능합니다.

① 국세청의 '사실증명원' 상 납세신고 사실이 없는 경우
[ www.hometax.go.kr - 신청/제출 - 신청업무 - 사실증명(신고사실 없음) ]

국세청 홈택스

② 연소득이 없는 것으로 간주되는 퇴직자(폐업자) 또는 연소득이 없는 것으로 추정되는 직장가입자의 피부양자인 경우
③ 전년도 또는 당해연도 사업개시하였으나 인증서류가 발급되지 않는 사업소득자인 경우
④ 부부합산 증빙소득이 2,400만 원 이하인 경우

 

6. 대출 꿀팁

 

① 고정금리는 금리 상승 시기에 유리합니다.
② 주거래 은행이라고 무조건 금리가 낮은 것은 아닙니다.
어느 금융기관이 금리가 가장 낮은지 발품을 팔아 확인하는 것이 좋습니다.
③ 금리가 오르는 시기에는 고정금리나 금리 변동주기가 긴 상품이 좋습니다.
④ 3개월 변동은 3개월마다 금리가 바뀐다는 뜻이고, 1년 변동은 1년마다 금리가 바뀐다는 의미입니다.
⑤ 원금균등 상환방식이 내야하는 총 이자가 가장 적습니다.

원금을 약정한 기간 동안 똑같이 나눠서 내므로, 초반에는 상환해야 할 금액이 부담스러울 수 있습니다.

원리금 균등은 원금과 이자를 합산한 금액이 매달 똑같다는 뜻입니다.
보통은 원리금 균등 상환방식을 선택합니다. 원금과 이자를 합산한 금액이 매달 똑같습니다.
⑥ 주택자금 대출은 보통 잔금일로부터 3주 전에, 전세자금 대출은 만기 한 달 전에 미리 신청하는 것이 좋습니다.
⑦ 제1 금융권 dsr은 40%, 제2 금융권 dsr은 50%입니다. 제 1금융권이 조금 더 빡빡합니다.
⑧ 신용상태가 개선되었거나, 소득이 늘어났다면 '금리인하요구권'을 신청할 수 있습니다.
⑨ '금리인하요구권'은 인터넷뱅킹이나 어플로도 가능합니다.

⑩ 대출은 갈아타는 것입니다. 좋은 조건의 대출을 계속 찾아야 합니다. 

dsr 규제는 가계대출 규제의 핵심입니다. 복잡한 개념이지만 한번 정리해보시는 것이 좋습니다.
요즘 같은 금리 상승 시기에 상환 능력에 맞게 대출을 받으시고 여유가 있으시다면 대출을 상환하시는 것이 좋습니다.

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